ایرادی که به نظر می‌رسد کلاهبرداری جرمی عمدی است که با فعل مثبت تحقق می‌یابد نه ترک فعل، کلاهبردار باید عمدا اعمال متقلبانه‌ای را به صورت مثبت انجام می‌دهد، که آن عملیات متقلبانه مثبت، منجر به بردن مال غیر شود.
در این ماده مشاهده می‌شود چنانچه راهن یا انتقال دهنده از تکلیف خود که همان اطلاع به ثبت از طریق اظهارنامه است امتناع کند مرتکب ترک فعل شده و ترک وظیفه و تکلیف کرده این ترک فعل تا ترک تکلیف فعل منفی است. عدم ذکر حق مرتهن یا منتقل الیه دراظهار نامه‌ی ثبتی یک فعل منفی است. یک ترک فعل است، چون جرم کلاهبرداری به صورت ترک فعل تحقق نمی‌یابد لذا حمل عنوان کلاهبرداری بر این جرم، یعنی جرم امتناع از رد حق به صاحب حق، دشوار به نظر می‌رسد.
و) کتمان حقوق ثبتی در حوادث غیر مترقبه
ماده ۱۵ قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ یا حوادث غیرمترقبه‌ای مانند زلزله، سیل و آتش سوزی از بین رفته‌اند مصوب ۱۷/۲/۱۳۷۰ مجمع تشخیص مصلحت نظام «کلیه اشخاصی که از مزایای این قانون مقرر در این قانون استفاده می‌کنند موظفند در تقاضانامه خود هرگونه حقی را که اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به تمام یا قسمتی از املاک و اسناد مورد تقاضا دارند را منعکس نمایند درغیر اینصورت چنانچه عالما و عامدا اعلام و منعکس ننمایند کلاهبردار محسوب و به مجازات آن محکوم خواهند شد.
هنگامی که در سرزمینی، جنگ، زلزله و سایر حوادث غیر مترقبه بنیان کن رخ دهد جغرافیای آن سرزمین با تمام آثار و مرزبندی اسناد و مدارک محو و دگرگون می‌گردد. با این دگرگونی نقشه‌های ثبتی،اسناد و مدارک ثبتی، دفاتراملاک، تحجیر و سنگ چینی و همه اثار ثبتی آن معرف حدود و ثغور ثبتی املاک است، از بین می‌رود به همین جهت حقوق مالکان اراضی مختل می‌گردد، حریم مالکیت اشخاص به مخاطره می‌افتد.
قانون گذار در پی اعاده وضع به حل سابق و احیا حقوق مالکانه اشخاص است. با وجود قانون ثبت اسناد و املاک موضوعه کشور برای چنین مناطقی قانون خاص تصویب می کند تا مشکلات ثبتی و مالکیتی آنها مرتفع گردد.

(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

رکن مادی جرم جرم موصوف عبارتست از فعل منفی منعکس ننمودن حقوق اشخاص حقیقی وحقوقی فی المثل حقوق ارتفاقی یا حق وحقوقی که مستاجر نسبت به منافع ملک دارد یا حقوقی که مرتهن نسبت به عین مرهونه دارد، نسبت به تمام یا قسمتی از املاک و اسناد مورد تقاضا در تقاضانامه شخص متقاضی، رکن مادی جرم موضوع ماده یاد شده را تشکیل می‌دهد^[۳۹].
تحقق این رکن هنگامی است که شخص متقاضی ثبت با علم به این که در ملک مورد تقاضای ثبت، دیگران نیز اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی حقی اعم از عین یا منفعت یا حقوق ارتفاقی دیگر دارند آن حق را نادیده می‌گیرد، کتمان می‌کند بر خلاف وظیفه خود که ملزم به ذکر آن است ترک وظیفه می‌کند. این ترک وظیفه ارادی و آگاهانه که منجر به ایجاد خسارت مادی و معنوی به ذینفع می‌گردد رکن مادی جرم را تشکیل می‌دهد.
بند سوم: رکن روانی
عنصر روانی یکی از عناصر عمومی تشکیل دهنده جرم است که براساس آن نوع جرم میزان مسئولیت جزایی و مجازات تعیین می‌شود. برای تحقق جرم نقض اوامر و نواحی قانون گذار به تنهایی کافی نیست فعل مجرمانه باید نتیجه خواست و اراده فاعل باشد به سخن دیگر میان فعل مادی و حالات روانی فاعل باید نسبتی موجود باشد تا بتوان مرتکب را مقصر شناخت ارتکاب جرم با تظاهر نیت سو است یا خطای مجرم، مشروط بر این که فاعل چنین فعل را بخواهد یا دست کم وقوع آنرا احتمال دهد و به نقض اوامر و نواهی قانون گذار آگاه باشد.
وجود یک عامل مادی که قانون آنرا جرم دانسته، برای احراز مجرمیت بزهکار و مجازات وی کافی نیست. بزهکار باید از لحاظ روانی یا بر ارتکاب جرم انجام یافته قصد مجرمانه و عمد داشته باشد (جرائم عمدی) یا در اجرای عمل به نحوی از انحاء بی آنکه قصد منجزی بر ارتکاب بزه از او سر بزند. خطایی انجام دهد که بتوان وی را مستحق مسئولیت جزایی (در صورت وجود این مسئولیت) شناخت (جرائم غیرعمدی مثل عبور راننده از چراغ قرمز^[۴۰])
قصد مجرمانه رکن معنوی جرائم عمدی است.اگر بگوییم قصد مجرمانه عبارت است از علم و اراده، اشکال ایجاد می‌شود قصد مجرمانه متشکل از علم واراده نیست، زیرا اراده ممکن است مخدوش شود یا اینکه اراده به صورت کامل وجود دارد ولی علم اینگونه نیست اگر علم بااراده مخدوش شود، قصد مجرمانه نیز مخدوش می‌شود. پس فرد ممکن است در هنگام ارتکاب جرم کاملا مختار نباشد پس کسی که آنی تصمیم می‌گیرد و فردی که ازقبل و مدتی قبل تصمیم می‌گیرد که مرتکب جرم شود تفاوت وجود دارد^[۴۱].
در حقوق جزا مجرد ارتکاب عمل مجرمانه و ایراد صدمه به دیگری باعث ایجاد مسئولیت جزایی نمی‌گردد بلکه، در مورداکثریت قاطع جرائم، علاوه بر این وجود، عنصر روانی نیز لازم است. کلاهبرداری از زمره اینگونه جرائم است. بنابراین برای تحقق جرم کلاهبرداری، برخلاف جرائم مادی صرف، احراز سوء نیت مرتکب ضروری می‌باشد، پس قصدخوردن مال غیر و مسئولیت رکن مهم بزه کلاهبرداری است. عنصر روانی کلاهبرداری از دو جزء سوء نیت عام و سوء نیت خاص تشکیل می‌شود. منظور از سوء نیت عام اراده خودآگاه فرد در ارتکاب عمل مجرمانه و در اینجا عبارت از قصد استفاده از وسیله متقلبانه (در واقع عمد در فعل) است. جزء دوم عنصر روانی جرم کلاهبرداری سوء نیت خاص یعنی قصد بردن مال دیگری است و باید گفت که منظور از قصد بردن مال دیگری قصد بردن مال خاص یا مقدار معین مال نمی‌باشد. برای مثال اگر کسی به قصد بردن اتومبیل دیگری از وسایل متقلبانه استفاده کند ولی صاحب اتومبیل، تحت تاثیر وسایل متقلبانه مذکور چرخ خود را در اختیار وی بگذارد، در محکوم کردن وی به ارتکاب جرم کلاهبرداری اشکالی وجود نخواهد داشت. همین طور قصد بردن مال قربانی خاصی نیز موثر در مقام نمی‌باشد^[۴۲].حال با توجه به مقدمه بالا رکن روانی هر یک ازجرائم ثبتی در حکم کلاهبرداری را به طور مجزا مورد بررسی قرار می‌دهیم:
الف) رکن روانی تقاضای ثبت خلاف واقع
در این جرم علم و عمد متقاضی ثبت مفروض است و همین علم و عمد تشکیل دهنده سوءنیت و قصد مجرمانه است. به بیان دیگر اولاً، خواست اعمال و افعال متقلبانه را دارا باشد «سوء نیت عام» ثانیاً، قصد و نیتی از این اعمال و افعال متقلبانه ثبت ملک غیر بنام خود و متضرر نبودن شخص غیر باشد «سوء نیت خاص» علاوه برآن علم شخص متقاضی و وراث در خصوص سلب مالکیت از وی و مورث و همچنین علم وراث به انتقال ملک در خصوص سلب مالکیت از وی و مورث و همچنین علم وراث به انتقال ملک از طرف مورث خود توسط قاضی محکمه احراز شود^[۴۳].
نکته دیگر اینکه تقاضای ثبت ملک غیر از لحاظ نوع جرم از جرائم مستمراست که از زمان دادن تقاضانامه ثبت یا اظهارنامه ثبتی شروع شده و تا زمان ورود و ثبت ملک در دفتر املاک این جرم ادامه و استمرار دارد.
نکته دیگر در خصوص ماده ۱۰۶ قانون ثبت آن است که قانون گذار راهنمای تحصیل علم ورثه را نسبت کار مورث خود برشمرده و به صورت حصری سه راه را بیان نموده است. از طریق:
الف: امضاء، ب: مهر، ج: نوشته، مفهوم نص قانونی این است که از طریق دیگر نمی‌توان علم ورثه را نسبت به علم مورث خود اثبات کرد و تفسیر مضیق درحقوق کیفری باعث چنین تفسیری می‌شود.
ب) رکن روانی امین ملکی که خود را مالک معرفی می‌کند
این جرم از جرائم عمدی است و نیاز به سوء نیت و قصد مجرمانه دارد. با این توضیح که شخص امین باید بداند که عملش درتقاضای ثبت ملک و تکمیل اظهارنامه ثبت ملک مورد امانت بنام خود، غیرقانونی ونامشروع است «سوءنیت عام» واین عمل خلاف قانون ممکن است به صاحب واقعی ملک (مالک) خسارت و ضرر و زیان وارد سازد «سوء نیت خاص^[۴۴]».
ج) رکن روانی ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی
جرم ثبتی اسناد و املاک مندرج در ماده ۱۰۸قانون ثبت از جمله جرائم عمدی است که علاوه بر سوء نیت عام امین (علم به نامشروع و خلاف قانون بودن اعمال ارتکابی) به سوء نیت خاص وی (درخواست به ثبت رسیدن ملک بنام دیگری و نهایتا ورود خسارت و ضرر و زیان مادی و معنوی به مالک) نیز احتیاج دارد. در ماده ۱۰۸ قانون ثبت متقاضی ثبت که متصرف ملک است با کسی که ملک بنام او ثبت می‌شود و سند بنام او صادر می‌گردد به نحوی تبانی و مواضعه می‌کند که در نهایت مال غیر من غیر حق از مالکیت او در می‌آید و به فرد دیگر انتقال می‌شود.
طریقه تبانی و مواضعه متقلبانه وی با کسی که سند بنام او ثبت می‌شود بدین شکل است که ظاهرا هر دو نفر تقاضای ثبت دروغین می‌دهند.
آگهی‌های نوبتی مواد ۱۰ تا۱۴ قانون ثبت را خلاف واقع انتشار می‌دهند در نهایت ملک را در دفتر املاک اداره ثبت برخلاف واقع به ثبت می‌رسانند. سند مالکیت آن را بنام دیگری می‌گیرند. این اشتراک مساعی آنها بر خلاف حقیقت، به منزله همان تبانی و مواضعه برای بردن مال غیر است.
د) رکن روانی ثبت ملک درتصرف غیر
جرم ثبتی اسناد و املاک موضوع ماده ۱۰۹ قانون ثبت جرم عمدی می‌باشد که مرتکب آن علاوه بر سوء نیت عام «علم و آگاهی به نامشروع و خلاف قانون بودن عمل ارتکابی» باید سوء نیت خاص نیز داشته باشد یعنی هدفی از اعمال خلاف قانون، ثبت ملک غیر بنام خود باشد^[۴۵].
نکته: با توجه به درج کلمه هرکسی در متن ماده ۱۰۹ و عموم و اطلاق ناشی از آن مرتکبین این جرم می‌تواند هرشخصی را در برگیرد. حال چنانچه روساء و نمایندگان ثبت اسناد و املاک با متقاضی ثبت مشارکت نمایند و جرم مذکور را انجام دهند به استناد به ماده ۴۲ قانون مجازات اسلامی شریک در جرم محسوب و مجازات هرکدام از اینان مجازات فاعل مستقل جرم مورد بحث خواهد بود. چنان که این امکان نیز وجود دارد که روسا و نمایندگان ثبت اسناد و املاک با توجه به تجربه و دانش خود و با قصد و نیت سوءمجرمانه وقوع جرم موضوع ماده ۱۰۹ ق.ث را تسهیل نمایند و به متقاضی ثبت در ارتکاب جرم یادشده کمک نماید که در این خصوص نیز می‌توان چنین افرادی را به استناد ماده ۴۳ قانون مجازات اسلامی به عنوان معاون جرم مندرج در ماده ۱۰۹ قانون ثبت با جمیع دیگر شرایط مقرره قانونی دانست.
ه) رکن روانی امتناع از قید حق غیر در اظهارنامه
جرم ثبتی اسناد و املاک موضوع ماده ۱۱۶ قانون ثبت از جمله جرائم عمدی است و مثل همه جرائم عمدی نیازبه قصد مجرمانه و سوءنیت دارد. به تعبیر دیگر شخص راهن و انتقال دهنده باید بداند که امتناع از ادا حق مرتهن و انتقال گیرنده و تصدیق ننمودن حقوق مکتسبه قانونی مشارالیهم و جرم و خلاف قانون است«سوءنیت عام» و با این عمل منفی قصدشان تضییع و پایمال نمودن حق مرتهن و انتقال گیرنده باشد «سوءنیت خاص^[۴۶]».
و) رکن روانی کتمان حقوق ثبتی در حوادث غیر مترقبه
جرم مندرج در ماده ۱۵ قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ یاحوادث غیر مترقبه‌ای مانند زلزله، سیل و آتش سوزی از بین رفته‌اند از جرائم عمدی است با این تفصیل که شخص مرتکب باید بداند که عدم انعکاس حقوق اشخاص ذوی الحقوق اعم از حقیقی یا حقوقی نسبت به تمام یا قسمتی از املاک و اسناد مورد تقاضا در تقاضانامه اش غیر مشروع و خلاف قانون است و این عمل منفی باعث تضییع و ضرر و زیان خسارات به اشخاص ذوی الحقوق می‌گردد. مع الوصف عمداً این حقوق در تقاضانامه درج و منعکس ننماید کلمات عامداً و عالماً در متن ماده قانونی مبحوث عنه همانطور که گفته شد، بار اثبات عدم و علم مرتکب را بر عهده قاضی محکمه رسیدگی کنند به جرم قرار می‌دهد^[۴۷].
به بیان دیگر رکن معنوی این جرم کتمان عمدی توأم باسوءنیت و قصد تضییع حقوق اشخاص ثالث، در ملک مورد تقاضای ثبت است. عدم انعکاس حقوق اشخاص ثالث درتقاضانامه ثبت النهایه منجر به صدور سند بنام متقاضی و از بین رفتن حقوق مالکانه اشخاص ثالث می‌گردد.
گفتار دوم: جرائم ثبتی در حکم خیانت درامانت
خیانت در امانت، از گذشته‌های دور این جرم وجود داشته و در دین مبین اسلام واحادیث و دستورات زیادی از ائمه معصومین (ع) در خصوص امانت داری وارد شده است خداوند مردم را به رسانیدن امانتها به صاحبان آنها امر فرموده است: «ان الله یامرکم ان تودوا الامانات الی اهلها^[۴۸]».
قانون گذار تعریفی از جرم خیانت در امانت ارائه نکرده ولی با توجه به ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی می‌توان تعریف زیر را از این جرم ارائه کرد:
خیانت در امانت عبارتست از استعمال، تصاحب تلف یا مفقود نمودن توام با سوء نیت مالی که از طرف مالک یا متصرف قانونی به کسی سپرده شده و بنابر استرداد، یا به مصرف معین رسانیدن آن بوده است^[۴۹].
در قوانین راجع به ثبت اسناد و املاک هرچند هرگاه کسی من غیر حق اما با رعایت کلیه ضوابط و مقررات قانون ثبت، ملکی را که متعلق به او نبوده است به نام خود ثبت کند و سند مالکیت بگیرد یا مدت اعتراضات منقضی شود، دیگر کسی به عنوان مالک حقیقی و واقعی نمی‏تواند درخواست ابطال تقاضای ثبت یا سند مالکیت او را بنماید و جز در مورد صدور اسناد مالکیت معارض یا اشتباهات ثبتی هیچ دعوایی در این خصوص مسموع نیست و مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت بر این امور دلالت دارند؛ ممکن است گفته شود که این برخلاف عدل و انصاف است که صاحب حق نتواند حق خود را مطالبه کند و مجبور باشد که در برابر صاحب سند مالکیت تمکین و سکوت نماید. اما این اشکال در برابر مصالح جامعه مندفع است زیرا مصالح جامعه و روشن شدن وضع مالکیت غیر منقول و حفظ حقوق دارندگان اموال غیر منقول، ایجاب می‏نماید که املاک به ثبت برسد. اگر ثبت ملک قاطع دعاوی نباشد و دلیل قطعی مالکیت محسوب نشود، فایده‏ای بر آن مترتب نخواهد بود و کسی از آن استقبال نخواهد کرد. فدا شدن منافع تنی چند از مالکین که به علت بی اطلاعی یا تنبلی و تسامح و عدم اقدام به موقع نتواسته‏اند حقوق خود را حفظ و از آنها دفاع نمایند، نمی‏تواند در برابر منافع عام و فواید اعتبار ثبت املاک مورد توجه قرار گیرد. و لذا قانونگذار در مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت مقرر داشته است که پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی تضییع حق به هیچ عنوان قابل استماع نیست و دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا به او منتقل شده است مالک می‏شناسد. توجیه آن هم علاوه بر آنچه ذکر شد آن است که وقتی کسی با وجود انتشار آگهیهای ثبت عمومی و مقدماتی و نوبتی و تحدیدی در مدت قانونی اقدام به درخواست ثبت یا اعتراض بر ثبت یا تحدید حدود و حقوق ارتفاقی نمی‏کند، در حقیقت به منزله آن است که از آن اعراض نموده و به ضرر خود اقدام کرده است و کسی که به ضرر خود اقدام می‏کند، نمی‏تواند شکایتی داشته باشد و باید عواقب آن را تحمل نماید^[۵۰]
این جرم در ماده ۲۸ قانون ثبت پیش بینی شده، لیکن از آنجا که ماده یاد شده ارتباط لایتجزایی با ماده ۲۷ همان قانون دارد، ابتدا ماده اخیرالذکر و سپس ماده ۲۸ بیان می‌گردد.
به موجب ماده ۲۷ قانون ثبت: «کسانی که در مورد املاک وقف و حبس و ثلث باقی باید تقاضای ثبت بدهند و همچنین کسانی که نسبت به ثبت این قبیل املاک باید عرض حال اعتراض داده و حقوق وقف و حبس و ثلث باقی را حفظ کنند. به موجب نظام نامه وزارت عدلیه معین خواهد شد.»
و بر اساس ماده ۲۸ قانون ثبت: «هرگاه نسبت به این قبیل املاک به عنوان مالکیت تقاضای ثبت شده و متولی یا نماینده اوقافی که به موجب نظام نامه مکلف به دادن عرض حال اعتراض و تعقیب دعوی و حفظ حقوق وقف یا حبس یا ثلث باقی است در اثر تبانی به تکلیف خود عمل ننماید به مجازات خیانت در امانت محکوم خواهد شد. در مواردی نیز که تقاضای ثبت ملک دیگری بدون ذکر حقوق ارتفاقی املاک وقف وحبس و ثلث باقی شده است هرگاه اشخاص مذکور در فوق در اثر تبانی به تکلیف خود عمل ننمایند به مجازات خائنین در امانت محکوم می‏شوند.»
با توجه به سیاق عبارات مندرج در مادتین ۲۷ و ۲۸ قانون ثبت لازم است در آغاز در خصوص اصطلاحات وقف، حبس و ثلث باقی توضیحاتی ارائه گردد:
«وقف عقدی است که به موجب آن مالک، عین مال معینی از اموال خود را از نقل و انتقال مصون کرده (حبس می‏کند) و منافع آن را در اختیار شخص یا اشخاص یا مصرف معین می‌گذارد^[۵۱]» و به تعبیر دقیق قانونی «وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود^[۵۲]».
«حبس، نوعی از عقود احسان است که با وقف از جهات ذیل فرق دارد:
- ملک محبوس از مالکیت حبس کننده خارج نمی‏شود هرچند که برای حبس مدت معین نشود. (این را حبس مطلق گویند.) در این صورت مادام که عین باقی است نمی‏توان از حبس عدول کرد. مثلاً اگر اتومبیلی را حبس کنند برای مدرسه‏ای و اتومبیل بعداً فرسوده شود و اوراق گردد، مصالح اتومبیل ملک حابس خواهد بود و حال اینکه وقف چنین نیست.
- می‏توان برای حبس، مدت، معین نمود ولی در وقف نمی‏توان مدت معین کرد. در این صورت مال محبوس پس از انقضای مدت به ملکیت کامل مالک یا ورثه عودت می‏کند.
- اگر حبس مالی کنند و مدت معین ننمایند به محض فوت حابس ملک جزء ترکه شده و حبس از بین می‏رود^[۵۳]».
حبس بر دو نوع است: حبس مطلق و حبس مؤبد.
حبس مطلق «عقدی است که در آن مالک حق انتفاع از ملک خود را بدون آنکه مدتی برای آن معین کند به دیگری واگذار می‏نماید. عقد مزبور جائز بوده و هر یک از منتفع و مالک می‏توانند هر زمان رجوع نموده و عقد را فسخ نمایند^[۵۴].